На главную
Главная
Рейтинги магазинов
Рейтинги брендов
Юридическая консультация
Самозащита потребителя
Это интересно
Обзор товаров
Обратная связь
Это интересно

12:45

Примеры и проблемы потребностей покупателей в безопасности

12:27

Шутка для потребителя

12:23

Лояльность клиента: как ее добиться

все статьи

Самозащита

02:54

Будьте добры пожаловаться!

02:48

Судебная самооборона. Исковое заявление

02:47

Как спастись от хитрого продавца

все статьи



«Влезть в ипотеку»: плюсы и минусы процесса

Если гражданин решил взять ипотечный кредит, то в процессе его получения гражданину придется повзаимодействовать с солидным количеством различных структур. Это сам банк, риэлторская контора, продавец квартиры или застройщик, страховая и оценочная компании, нотариус, налоговая служба (если гражданин может воспользоваться налоговыми льготами), органы государственной регистрации и др.


Давайте рассмотрим на примерах взаимоотношения заемщика с основными деятелями ипотечного рынка.

 

1.Банк - заемщик

 Главная проблема взаимоотношений заемщика и банка - это андеррайтинг. Согласно мнению экспертов, причина высокой требовательности банка к заемщику  -  в смещении акцентов  российской ипотеки с объекта на субъект кредитования. В настоящее время ипотечный кредит, по сути, выдается не под залог  недвижимости заемщика, а под залог его будущих доходов, желательно "белых". К сожалению, в России доля первоклассных заемщиков весьма невелика, а значит, смягчения и упрощения проверки платежеспособности в массовой ипотеке ждать еще долго.

Кстати, есть ряд  категорий лиц, которым легко откажут в кредите, несмотря на уровень их дохода. Например, госслужащие, практикующие юристы, получающие гонорары люди творческих профессий, агенты, работающие на проценте, охранники, сотрудники силовых структур и т.д. Все зависит от фантазий работников в конкретном банке.

 Если заемщику банк всеми своими действиями говорит «скажи спасибо, что вообще прошел квалификацию», довольный  клиент уже не обратит особого внимания на такие «мелочи», как не декларируемая, а эффективная ставка по кредиту, на дополнительные платежи за выдачу и дальнейшее обслуживание кредита или на тонкости процедуры досрочного его погашения. В результате может оказаться, что эффективная ставка составит 19% годовых вместо декларируемых 11-13%, а в структуре аннуитетного платежа основную массу в первые годы составляют проценты, что сделает невыгодным досрочное погашение этого кредита.

 

2. Заемщик-риэлтор

 При покупке недвижимости при помощи ипотечного кредита заемщик не обойдется без опытного риэлтора. Ряд последних уже создал в своих структурах специализированные ипотечные подразделения, оказывающие клиентам консультации в данной  сфере. Суть вопроса в том, что любой риэлтор в первую очередь заинтересован в реализации собственных объектов, и ипотека для него является инструментом для  повышения объема собственных продаж. Кроме этого, многие риэлторские компании только сегодня начали предлагать подобные услуги, и просто не готовы к большому наплыву ипотечных клиентов именно с точки зрения квалификации своих сотрудников. А ведь именно от риэлтора зависит, успеет ли заемщик за три месяца  - время действия решения кредитного комитета банка – найти квартиру, соответствующую поставленным условиям. К примеру, согласно требованию банков, квартира должна находиться в доме не старше 1975-80 гг постройки, не стоящем в планах на реконструкцию, капитальный ремонт или снос, с узаконенной перепланировкой и т.д. Приобретение в кредит строящегося жилья – отдельный разговор. Риэлтору весьма непросто найти и согласовать с банком приглянувшуюся клиенту новостройку.

 

3. Заемщик - страховая компания

 Наряду с банком, страховщик также производит своеобразный андеррайтинг заемщика, только уже на предмет состояния его здоровья. При большой сумме кредита, от $100 тысяч, или если заемщику больше 50 лет, необходимо пройти полное медицинское обследование, нередко за счет клиента. В результате этого страховая премия может еще увеличиться. Для некоторых категорий заемщиков она может составить более 3% в год от величины кредитного остатка.

При этом своими деньгами заемщик только компенсирует банковские риски. Например, хотя страховка и включает страхование имущества от риска повреждения, чаще всего речь идет только о конструктивных элементах здания, а ущерб от пожаров или протечек, не нанесших повреждения конструкциям, компенсировать заемщику не будут.

 Все расходы по оплате услуг вышеупомянутых структур ложатся на заемщика. В итоге, кроме  суммы первоначального взноса за квартиру, заемщик должен иметь наличными около 8% от стоимости квартиры для оплаты иных расходов. Можно привести примерный расчет расходов на ипотечную сделку, для наиболее распространенной величины кредита в $60 тысяч:

 Если стоимость приобретаемой квартиры - $80 000, то первоначальный взнос составит 25% - $20 000, то есть величина кредита - $60 000. Кредит берется сроком на 10 лет, соответственно аннуитетный платеж - $809 в месяц. Сумма, выплаченная на конец срока, составит $97 900 при декларируемой ставке - 11%, а эффективной ставке - 16,3%. Прибавим дополнительные расходы: оплата за рассмотрение заявки - $70,

аренда депозитной ячейки обойдется в $100, комиссия за выдачу кредита (2%) - $1200, стоимость оценки  квартиры - $150, простая письменная форма у нотариуса - $360, риэлтеру полагается 4% от цены квартиры - $3200, и страховка в первый год  составляет 1,7% от остатка по кредиту  - $1020

 

Итого, заемщику придется иметь на руках минимум $26 100, это  32,6% от цены квартиры

 

В результате даже такого примерного анализа встает вопрос: кто из вышеперечисленных организаций защищает интересы заемщика, а не свои корпоративные? Понятно, что средний заемщик, особенно если разговор идет о массовой ипотеке, часто не в состоянии сам разобраться во всех тонкостях приобретения квартиры с помощью ипотеки. А для настоящего анализа всех положительных и отрицательных сторон той или иной программы кредитования он вообще должен стать почти профессиональным ипотечным консультантом.

 Профессиональная помощь клиенту в общении со всеми сторонами в процессе ипотечного кредитования должна оказываться специализированными организациями, занимающимися ипотечным консалтингом. Уже сегодня в Москве на базе крупных риэлторских компаний  создаются ипотечные брокеры. Станут они самостоятельными структурами или будут работать в рамках риэлторских организаций, узнаем позже. Однако ипотечный брокер и риэлтор никогда не сравняются по причинам вышерассмотренным,  (взаимоотношение риэлтора и заемщика). К сожалению, из опыта работы первых ипотечных брокеров следует, что достижение взаимопонимания между ипотечными консультантами,отстаивающими интересы клиента, и другими участниками рынка не всегда стопроцентно. Например, ипотечный брокер приведет потенциального заемщика в банк, поможет оформить и собрать необходимые документы, а банк откажется  предоставить ему информацию о результатах одобрения им заемщика и об условиях его кредитования. Усложняет работу ипотечных брокеров и тот факт, что андеррайтинг заемщиков и одобрение объекта приобретаемой недвижимости  банком и страховой компанией не формализованы, а изменяются от сделки к сделке.

 

Впрочем, в последнее время ипотечные консультанты и другие участники рынка формируют между собой  более тесные и конструктивные связи. В ряде банках все процедуры взаимодействия с клиентами уже сегодня осуществляют профессиональные консультанты - ипотечные брокеры или риэлторы. Ведь в задачу банка входит только работа с деньгами, как и решение проблем по рефинансированию ипотечных кредитов, а задачей ипотечных брокеров является работа с клиентами и организация ипотечной сделки от подбора кредитной программы и до заключения договора купли-продажи, а также координация и контроль всей сделки. Некоторые эксперты замечают, что возможен даже вынос андеррайтинга за пределы банка, так как очевидны  преимущества работы банка и иных участников рынка в режиме "бэк офиса", а брокера в режиме "фронт офиса".


Конкурс!

Конкурс лучших рассказов
"Моя история"

пришли свой рассказ и выиграй поездку в Европу!

Магазины

01:59

«Елисеевский» интеллигент

01:57

«Белый ветер» в Москве

01:55

«Плати и неси». Cash&Carry

01:54

Купить в ИОНе

01:52

Старый «Детский мир»

все магазины

Бренды

01:26

Этот «Вимм-Билль-Данн»

01:24

«Красный Октябрь», сладкая история.

01:23

«Русское море»

01:22

Колбаса с «Дымовым»

01:20

«GRISHKO» для всех

все бренды

Законы, кодексы

Закон "О защите прав потребителей"

ФЗ "Об общественных объединениях"

ФЗ "Об основах туристской деятельности в РФ"

ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности"

Закон РФ "Об образовании"

ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"

Гражданский кодекс РФ (Часть 1)

Гражданский кодекс РФ (Часть 2)

Гражданский кодекс РФ (Часть 3)

Гражданский кодекс РФ (Часть 4)